Opiniões



Uma exigência burocrática estranha - por Sergio Mauad - Agosto/2015



por *Sérgio Mauad

Uma recente imposição burocrática, no final de 2014, fez com que um empreendimento tipicamente imobiliário fizesse no seu anúncio promocional de venda um aviso próprio de atividades financeiras, dizendo “A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações.O investimento no empreendimento apresenta riscos para o investidor”.

No caso em questão, foco deste artigo, a Comissão de Valores Mobiliários – CVM, autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, que tem a cultura mercadológica financeira, interferiu num produto tipicamente imobiliário. Ela alega que a incorporadora agregou no empreendimento uma administradora hoteleira e que seus condôminos entrarão no “pool” da locação dos seus apartamentos para obter renda. E o fez com base na Lei 10.303/01 que amplia sua atuação à fiscalização de todos os contratos ofertados publicamente, que gerem direito de participação, parceria ou remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços como no caso dos meios de hospedagem, cujos rendimentos decorrem da atuação do empreendedor ou de terceiros. Assim, com essa alteração legal, o denominado condo-hotel passou a ser também considerado um valor mobiliário regulado pela CVM.  Deve estar havendo aqui mais uma complexa superposição de regulamentos merecedora de revisão. A CVM, pela lei, interpretou propriedades autônomas, apartamentos, perfeitamente enquadrados no que determina a Lei 4591/64, como se fossem simples fracionamentos de um empreendimento com pulverização, tal como na emissão de ações, desvinculadas das frações ideais de terreno e construção de apartamentos. Ou seja, como se fossem papeis desvinculados dos apartamentos individuais, com toda autonomia que lhes dá aquela lei de usufruí-lo como bem entender dentro de seu direito de propriedade condominial imobiliária.

Tal imposição marginaliza o registro imobiliário e a melhor lei que rege incorporações imobiliárias de que temos notícia no mundo, a Lei 4591/64. Esta lei regra como uma incorporação imobiliária deve ser formatada para esclarecer a público, detalhadamente, características físicas e documentais a quem vai adquirir suas unidades e impõe a forma de convivência condominial futura, depositando em cartório de registro imobiliário tais documentos. Dá-lhe autonomia para contratar serviços, ratear despesas, alugar espaços que retornem receitas para seus condôminos, entre outras especificações. Penaliza o incorporador que divulgar falsas informações e isto em paralelo às disposições do Código de Defesa do Consumidor, que criminaliza a falsa publicidade ou omissão de fatos relevantes.

Esta lei chega à perfeição de possibilitar a reestruturação do empreendimento eventualmente vitimado por desequilíbrio da construtora que o produz. Exemplo disso ocorreu quando a maior incorporadora imobiliária do mundo, a brasileira Encol, se desestruturou deixando centenas de edifícios em construção paralisados. Sem artifícios governamentais, o próprio mercado imobiliário, pelos seus produtores, reativou cada um desses empreendimentos. Diversas empresas construtoras e incorporadoras imobiliárias se somaram aos condôminos e, individualmente, cada empreendimento se reorganizou. As obras tiveram continuidade até suas entregas aos usuários finais, devidamente legalizadas.

Deixando de lado o fato de que passar pela CVM trás mais custos ao público, fica a pergunta: qual a garantia a mais que ela CVM lhes dá no caso aqui focado? Correr risco ao empreender é característica do regime capitalista na produção. Portanto, apenas avisar disso ao público investidor no mercado produtivo imobiliário, é inócuo.

O exemplo citado do caso Encol, em que o próprio mercado reestruturou cada empreendimento, nos induz a uma reflexão intrigante.  No caso de empresas de capital aberto, entre elas bancos que se desestruturaram e ocasionaram perdas a seus acionistas, em que muitas das vezes suas ações viraram pó, qual foi a atuação propositiva da CVM a favor daqueles acionistas? Nestes casos o que vemos é o judiciário, que pela lei de recuperação judicial de empresas dá a elas a oportunidade de que se revigorem. São exemplos para este questionamento os ocorridos com a Varig, Mesbla, Mappin e Comind . Recentemente a CVM interviu no caso da Petrobras vitimada na operação Lava Jato, mas somente depois que a sua “equivalente” americana SEC – Security Exchange Commission agiu em defesa de acionistas americanos prejudicados naquele rumoroso caso.

O Brasil passa por um momento em que a exacerbação de imposições, tutelas indevidas e leis em excesso, encarecem de tal forma nossos produtos e a vida dos brasileiros, que estamos mal até na economia internacional. A imprensa vem divulgando que a sociedade pede o fortalecimento de nossas instituições através de reinvenção propositiva de tudo que regra a Nação.

Há que se rever esta superposição de regulamentos, a um produto já regido por lei específica condominial e registraria imobiliária consagrada, alterando-se regramentos se for o caso, desde que seja para aumentar a segurança dos investidores nos condo-hoteis. Quem sabe algo a mais na própria Lei 4.591/64 que supra as pretensões da CVM.

*Sergio Mauad é ex-presidente do Secovi-SP , Diretor da SMDI- Desenvolvimento Imobiliário e da Water PRO - Uso Racional da àgua e medição individualizada  http://www.sergiomauad.com.br   http://www.waterpro.com.br

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