Opiniões



A altura dos edifícios e o trânsito nas cidades - por Sergio Mauad - Nov/2015



Válida para qualquer cidade, há estreita relação entre a altura dos edifícios e o trânsito. Melhor dizendo, entre o adensamento demográfico e o vaivém de veículos e pessoas pelas vias públicas. É justamente aí que os problemas podem se exacerbar e chegar a absurdos, se não houver planejamento urbano e infraestrutura adequada.

Uma cidade bem planejada prevê onde e como as casas e edifícios, para diferentes usos, se completam de modo a minimizar as distâncias percorridas pelos cidadãos. É evidente que morar e trabalhar em locais próximos reduz os deslocamentos, o que significa menos trânsito, menor grau de congestionamentos e de poluição.

São Paulo padece pela carência de planejamento e pela deficiente infraestrutura de seu sistema viário e de transporte público adequado. Pior, tal infraestrutura nunca é implantada antecipadamente ao desenvolvimento da região, que é induzido pelo Plano Diretor da Cidade e sua Lei de Zoneamento. Isto abre espaço para atitudes populistas e ideológicas da prefeitura, em relação aos corredores de ônibus e ciclofaixas, que não serão, definitivamente, a solução do caos da mobilidade paulistana. Com isso a produção imobiliária se desenvolve naturalmente nas regiões de maior adensamento, em especial onde já há infraestrutura, na lógica de melhor atender, física e socialmente, seus habitantes.

Ocorre que, ao longo do tempo, a legislação urbana paulistana veio reduzindo a possibilidade de adensamento nas regiões já abastecidas por boa infraestrutura, quer seja pela limitação da altura dos edifícios, quer seja pelo menor volume de construção num determinado terreno, baixando cada vez mais seu coeficiente de aproveitamento. E continua não implantando infraestruturas nas regiões para isso "planejadas"

Tal coeficiente que já foi de até 6 vezes a área do terreno, veio sendo reduzido e hoje é de até uma vez apenas na maior parte da cidade, podendo ser excedidos em casos específicos, se o empreendedor pagar uma taxa como ônus à prefeitura, a chamada outorga. Esta redução do coeficiente de um lado, e a permissão de aumenta-lo de outra, mediante pagamento, é típica afronta ao direito de propriedade, que é a base da verdadeira democracia. São regras que, para atender ao jogo político, ganharam tamanha complexidade, que a Lei de Zoneamento de 2004 da cidade, ainda vigente nesta data, passou a ocupar mais de um quilo de papel em edição especial do Diário Oficial. Pior, pela Constituição Federal, todo cidadão é obrigado a conhecê-la. Neste momento debate-se na Câmara Municipal a nova Lei de Zoneamento, lamentavelmente trazendo mais das distorções aqui apontadas e aumentando substancialmente o custo das novas habitações e outros tipos de imóveis, a ponto de inviabiliza-los, economicamente, na esmagadora maioria dos casos.

Outra perversidade é que, por motivos de puro interesse político, o legislador embasa tal discrepância na alegação de que a solução é dada em benefício da cidade, contra a “especulação imobiliária”. Esta atitude, bem comprada por boa parte da mídia, induz a opinião pública a erros.

Mais, abre espaço para ideólogos de plantão se unirem em ONGs fantasmas que, por interesses muitas vezes espúrios, acabam levando os vizinhos de uma obra a acreditar em falsos prejuízos a seus direitos e recorrerem ao judiciário. Muitas vezes abençoados pelo Ministério Público, que nem sempre domina a questão, em meio ao emaranhado de leis e portarias de difícil interpretação.

Em decorrência destas perversidades o cidadão, ainda que bem intencionado, é levado a crer que, se reside em local bem servido de infraestrutura, tem direito de se rebelar contra novas construções que trarão mais pessoas para usufruir dos mesmos benefícios. Ou seja, temos uma legislação de zoneamento que provoca conflitos sociais, exatamente no sentido contrário do que deve ser o escopo das leis. Numa visão mais ampla, há uma inibição legal do adensamento, de extrema complexidade, que leva ao espalhamento da cidade. Esquece-se também, que adensamento nem sempre esta ligado à construção normatizada de edifícios. A comunidade de Paraisópolis por exemplo, com cerca de 17 mil domicílios e 56 mil moradores, é uma das regiões mais adensadas da cidade.

Os que vão morar afastados dos centros mais populosos da cidade, ou mesmo em cidades vizinhas, são induzidos  a comprar mais um carro ou a fazer mais uso do deficiente transporte público, sobrecarregando a já saturada malha viária e o trânsito de veículos.

Podemos tirar duas lições disso. A primeira: a atual Lei do Zoneamento precisaria ser substituída por outra mais racional e de fácil entendimento para o cidadão comum, que garanta melhor qualidade da vida urbana. A segunda: há que se analisar melhor as informações emanadas de alguns políticos e veiculadas pela mídia. É hora de entender que empreendedores imobiliários constroem porque há demanda. Longe de ser especuladores, são promotores do desenvolvimento, geradores de riqueza que combatem a pior poluição: a pobreza.

Sérgio Mauad, colaborador da Fiabci-Brasil, é conselheiro do Secovi-SP

e diretor da SMDI-Sergio Mauad-Desenvolvimento Imobiliário.

PS. O autor agradece por críticas construtivas em contato@sergiomauad.com.br