Opiniões



Plano Diretor da cidade de São Paulo - Um olhar crítico.- Por Sergio Mauad - Maio/2014



Como quarta maior cidade do planeta, seu trato urbanístico, um Plano Diretor, não é tarefa para amadores.  Atendidas as exigências legais de ouvir a sociedade, tais dados precisam ser postos, obrigatoriamente, sob responsabilidade de conceituados profissionais do urbanismo que tenham profundos conhecimentos sociológicos e liberdade profissional para atuar.

Não parece ter sido assim o processo conduzido para o Plano Diretor de 2014. A primeira proposta, feita pelo executivo municipal, até continha conceitos urbanísticos, ainda que eivada de erros primários que foram sendo remediados com subsídios ofertados por associações diversas, em especial do Secovi-SP, mas ficando sempre visível seu principal enfoque fiscal. Ou seja, arrecadar dinheiro para as burras da prefeitura. Isto se evidenciou desde o início ao expropriar os imóveis do seu possível aproveitamento, rebaixando o coeficiente de aproveitamento genericamente para uma vez a área do terreno. Transferiu assim, para o poder municipal, vender o direito de uso que ultrapassar esta uma vez que pode chegar a até quatro vezes em certas regiões, pagando-se pesada outorga à prefeitura. Primeiro grande ônus de encarecimento a ser repassado aos compradores de imóveis, residenciais ou não.

Nesta primeira proposta parecia bem intencionado o foco de adensar mais as construções ao longo dos chamados eixos estruturais, ou seja, onde haja ou haverá condução pública em abundância, como é o caso de metrô ou ônibus. Ali o coeficiente de aproveitamento embora variável, chegaria na maior parte a quatro vezes a área do terreno. Porém aí entra a sinalização ideológica e autoritária do prefeito ao limitar a produção de vagas de garagem, contrariando as leis do livre mercado. Quem deve julgar isto é quem põe seu capital de produção em risco, ou seja, o incorporador/ construtor. No restante da cidade, a proposta de então quase que generalizava o coeficiente em duas vezes, excetuando-se regiões estritamente residenciais no padrão de casas. Este é outro encarecimento, quer seja na produção com menor aproveitamento dos altos custos de elevadores, por exemplo, como nos eternos custos majorados de despesas de condomínios a serem divididas por um menor número de apartamentos.

Outros aspectos importantes foram levados em conta como incentivar o mix residencial x comercial x comércio, inclusive com redução de ISS para atividades laborais onde atualmente há quase que exclusivamente moradias.

No todo, o plano encarece o imóvel final quer seja pela outorga cara a partir de uma vez a área do terreno, quer seja por outras imposições talvez excessivas de cunho social.

As maiores distorções daquele Plano já problemático foram introduzidas na Câmara dos Vereadores com intensa atuação do seu relator Nabil Bonduk. Difícil seria descrever neste espaço e de maneira compreensível ao leigo as deformidades introduzidas. A mais gritante e que descaracteriza o conceito urbanístico original, é a criação de vazios ao longo dos tais eixos estruturais, alegando que serão objeto de futuros planos especiais, as denominadas Operações Urbanas. Com isso, a área então mais adensável fica restrita a apenas 2,7% da superfície da cidade. Outra aberração foi limitar a 8 andares no resto da cidade onde o coeficiente máximo fica em 2 vezes a área do terreno, excetuando-se as quadras onde já existam edifícios mais altos; outro encarecimento que será permanebte aos usuários com gastos em elevadores e demais despesas condominiais. Basta isso para se ver o aumento de preço que acarretará nos imóveis pela redução na oferta de imóveis e pelo alto preço do terreno escasso.

*Sergio Mauad é ex-presidente do Secovi-SP, seu atual Conselheiro e presidente da SMDI – Desenvolvimento Imobiliário

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Palavras chave: plano diretor, plano diretor da cidade de são paulo, encarecimento de imóveis, expropiação